三道红线是利好吗,最新三道红线

浙江龙泉将“三道红线”写入长效机制、新房价格年涨幅不超8%_百度...

11月26日，浙江丽水市下辖的龙泉市发布《龙泉市房地产市场健康发展长效机制工作方案公示》（简称“方案”）。虽然新政是以工作方案公示的形式发布，但龙泉市是全国首个将“三道红线”内容写入房地产长效机制的城市，其提出的房价涨幅标准、“三限工具”值得借鉴。

依据物价、利率和收入指标设定房价涨幅标准

方案明确要综合考虑龙泉市消费物价水平、银行中长期贷款利率、城镇居民人均可支配收入等情况，确定年度住宅用地价格指数、新建商品住宅价格指数同比涨幅原则上不超过8%（参照2019年度GDP涨幅8.1%）。而二手房住宅价格指数、住房租赁价格指数同比增长不超过龙泉居民人均可支配收入增幅，力争引导不超过9%（参照2019年度增幅9.7%）。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，明确新房价格、住宅用地价格、住房租赁价格、二手房住宅价格体系，是其房地产长效发展机制的核心内容。价格涨幅设定标准，考虑物价、利率和收入三大指标，这方面值得借鉴。

在业内人士看来，作为一个县级市，9月27日，首条通往龙泉的铁路衢宁铁路正式运营通车，随着交通的利好，炒房预期也在增强，这也是龙泉此次出台调控的原因之一。

严控房企介入金融业务

值得一提的是，方案提出严控房地产开发企业介入金融业务。开发建设融资以项目为主体，资金使用严格限定于具体项目。对资产负债率超过80%、捂盘惜售、闲置土地的房地产开发企业实施融资限制。

对此，严跃进认为，龙泉成为全国首个将“三道红线”内容写入房地产长效机制的城市，比如资产负债率超过80%的房企将面临融资限制。虽然三道红线的政策主要是指剔除预售款后的资产负债率，不过此次龙泉提出资产负债率的约束，实际上的效应是一样的。

另外，方案明确了房企融资中不可触碰的行为，包括资产负债率超标、捂盘惜售和闲置土地。严跃进认为，这是一个创新，过去调控政策更多强调的是对房地产市场的管理，而忽视对房企融资的管理，此次龙泉将融资管理纳入到房地产长效机制中。

严跃进还指出，龙泉的炒房管控手段值得购房者和房企关注，其中方案明确对炒房进行管控的工具，即信贷工具、税费工具、三限工具。而三限工具是指视情实行住房限购措施、转让限制措施和企业购买住房限制措施。

房企三道红线是什么意思

房企三道红线是为了限制房地产行业风险的一条政策。
若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。房地产三条红线的具体内容为：剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十，净负债率不超过百分之百，短债比不小于一。
三条红线是针对房地产开发商，要求控制房地产行业的有息债务增长，并设置的三条红线。

融创三道红线情况的影响是什么?

房地产发展的趋势。
融创中国的业务结构分别是物业开发、文旅城建设及运营、物业管理和其它。其中，物业开发是融创中国的核心业务，在今年上半年占融创中国总营收的比重达到94，48%。
从业绩看，今年上半年，融创中国实现合同销售额3207，6亿元，同比去年同期增长64，3%；实现营收958，2亿元，同比增长23，9%；实现净利润133亿元，同比增长13，6%。
从债务情况看，截至二季度末，融创中国的净负债率下降至87%，相较2020年末下降9，4%；非受限短债比达到1，11倍，较2020年末提升0，03倍；剔除预收款后的净负债率降至76%，较2020年末下降2，3%。其中，净负债率、短债比实现“退回红线内”。
在融创中国2021年中期业绩发布会上，董事会主席孙宏斌表达了乐观情绪：“房地产政策、双集中、三道红线和集中供地，这些政策特别合理，目标都是为了稳预期、稳房价、稳地价，这有利于优秀企业的发展。”
从2016年房地产行业限购、限贷措施的经验看，整个房地产市场的融资成本提升，这使得行业内马太效应加速，头部房企的资金优势得以显现。在此次出台的房地产行业三条红线政策中，资产负债率高于70%；净负债率大于100%；短债比小于1的房企将归入红色档，其有息负债规模将不得增加。对于只踩中一条和完全没踩中红线的，其有息负债规模年增速可以放宽至10%和15%。
三道红线并没有对房企的总负债规模进行控制，其主要影响，是限制了行业内资金量的增长，而这将使头部企业的优势更加明显。
在此过程中，融创中国的操作似乎更加淡定。与同为头部房企的恒大对比，恒大在2020年疫情刚刚爆发的节点推动网络卖房促销，9月推出全国楼盘7折销售。至今年，恒大再度推出75折购房基础上的额外93折优惠，同时，推荐他人购房者将拿到总房价1，5%~2%的推荐佣金。
2020年一整年下来，恒大的销售面积同比增长了38，3%，销售回款同比增长达到38，5%，全年回款率为90，3%，销售额目标完成率达到111%。同年，许家印喊出“高增长、控规模、降负债”的口号，誓要完成增长转型。
其中的主要原因，是恒大对高模式的依赖程度甚于其它房企——公告数据显示，截至2020年，恒大的融资成本高于碧桂园、万科、融创中国、新城控股等主要房企。

三道红线政策是什么

所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，将于2021年1月1日起全行业推行。简单来说，央行爸爸对开发商们说，“你们这群人欠我的钱和滚雪球一样难还清，再想借钱，得按我的规矩来。
“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、短债比小于1。
如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。
如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
按照这三个标准，由图可以看出，融创、恒大、绿地、华夏融信、中梁、绿城、美的、金茂、阳光城、金科、荣盛、奥园、雅居乐、蓝光、正荣、旭辉、世茂、碧桂园、万科、新城、建业等房企处在了比较危险的边缘。
对此，业内人士认为，在“三道红线”这一新规则之下，房企接下来将难以通过举债扩大规模，不少房企的债务偿还，也不能靠举债进行，只能依赖销售回款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，绿档内企业自身财务数据是优秀健康的，后续面临监管可能性较小，企业能够继续保持现有战略推进。
“红档内企业后续面临政策监管可能性大，融资方面会有所限制，既有战略扩张则需调整，要降低风险融资。更关键的是，有可能会影响这些企业同其他房企的合作。”
“该政策实质上是长效机制的具体体现，也就是对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，可以理解为开启了保证房企后续既能够做好业绩，也能够稳定发展的路径，体现了房住不炒的理念。”
回归到合肥市场，“三道红线”的政策对合肥楼市最大的影响应该还是在土拍层面，部分开发商拿地可能十分谨慎，要精打细算，把有限的资金用在利益最大的地方。

房地产三条红线是什么意思

购买房屋时，需要了解清楚房地产的相关内容。那房地产三条红线是什么意思？PChouse带大家一起了解下吧。
房地产三条红线是为了限制房地产行业风险的一条政策，若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。房地产三条红线的具体内容为：剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十，净负债率不超过百分之百，短债比不小于一。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

“三道红线”下的房企存货度量

存货作为房企运营的基础，对其健康发展至关重要。自“三道红线”发布后，房企的外部融资来源受到显著限制，而即便三道红线标准全部达标的优质企业，有息负债的增长幅度也限制在了15%以内。

这便意味着，“三道红线”将让房企更加依赖内部融资，即内部流的产生能力，也变相考验房企消化库存的能力。换句话说，房企的存货质量变得更加重要。

“三道红线”压制房企在建存货增长速度

观点指数针对样本房企的存货情况进行分析，并将存货主要分类为待售存货及在建存货。

2015年到2019年，样本房企5年内的两类存货展现出几种不同的走势及特征。

比较稳定的诸如佳兆业，两类存货走势平行。一方面说明佳兆业的存货得到了良好的消化，没有积压，建造速度是也并没有过快或过慢。另一方面也意味着，至少在并表层面，佳兆业的新开工速度并没有高于竣工速度，让人对其增长潜力有所担忧。

更多的样本企业如融创中国、越秀地产、中国金茂等，则是显露出在建存货快速增长，待售存货小幅上扬或保持平稳的状态。这种走势更加吻合过去几年 房地产 行业的扩张趋势，同时也体现了三家房企较好的去库存能力，即并没有因为新开工面积的增多积累过多的待售库存。

当然，并不是所有房企都可以在去库存和新建物业上保持较好的平衡。如合生创展2017年起，便出现了变相的库存积压，而公司也意识到这个问题，2016、2017年度在建存货开始下降，换句话说新开工速度开始放缓。不过，2019年起合生创展再次加快了新开工速度，存货的累计速度虽有所减缓，但仍没有开始下降。

对于处于扩张期的房企，可从在建存货/待售存货的比值来看物业畅销与否以及存货管理的审慎程度。而2019年末，合生创展这一指标不足2，表现较好的中国金茂、越秀地产则分别约为10.7和9.4。

需要关注的是，以“三道红线”为代表的融资监管规则很大程度上限制了房企扩张的资金来源。可以预见各房企的在建存货增长速度将在未来几年内放缓。

一般而言，资金宽裕的情况下，房企将有更多余地周转，通过新项目的收入来弥补某些滞销项目的资金回收问题。但在融资端受限的情况下，房企项目的容错空间将降低，房企需要最大化地消化库存来回笼资金。

因此，在去化率之外，销售价格也将是一个重要参考，即房企是否有能力在不降价、或不显著降价的情况下扩大销售。目前来看，即便是一些头部房企，仍然不具备如此能力，产品的同质化，价格弹性仍是房企不得不面对的。

从历年平均售价的走势来看，合景泰富在售价波动的年份，存货水平也出现相应的变动。这也意味着，价格与销量的联动。

另一方面，从交付价格来看，万科依然比较好地保持了结算价格的持续增长，但同样处于龙头地位的碧桂园，则显现出一些价格瓶颈。考虑到每年的通货膨胀，这种价格的波动更倾向于促销的让利而非成本推动。

在融资端受限的情况下，降价销售将影响到资金来源，进一步压缩房企可以用来扩大规模的资金。例如，中国恒大中期报告中指出，“虽然报告期内收入增加”，但是报告期内毛利“较2019年同期的人民币772.6亿元下降13.7%”。

房企存货水平与偿债能力度量

另一方面，存货的周转情况也同样关乎房企的运营，观点指数测算样本房企2019年末的存货周转率情况。大部分房企处于0.3-0.8区间，整体而言相差较小。较低的存货周转率一定程度上反映了房企运营效率不佳，如合生创展、德信中国、越秀地产存货周转率不足0.3，较低的周转率也可能暗示着一定程度的滞销，从而导致折旧减值等不理想后果。

而朗诗地产的存货周转率高于平均水平，但这也意味着可能库存不足的情况。从前面的存货走势中可以发现，朗诗存在一定程度的扩大在建项目规模的问题，即在建存货水平出现明显波动，甚至小幅下降。这意味着新开工的减少，暗示着企业经营上的一些瓶颈。

此外，存货作为房企资产中相对容易变现的资产，很大程度上也体现了企业偿付债务的能力。特别的，评级机构惠誉便以调整净负债率与调整存货比值作为企业水平的度量。

观点指数选取部分样本房企，根据财报的存货水平及净负债水平进行对比分析（此处非惠誉指标，未按惠誉指标进行调整）。可以发现佳兆业的比值相对异常，显著高于其他房企。同样，细看佳兆业的财报，可以发现，其存货水平基本没有增长，这一点从本文开始时的走势图中可以清楚地看出。

对比财报数据可以发现，佳兆业2015年的总营业收入109.3亿元，总营业支出为122.4亿元，这个数字相较当年的存货水平815.2亿来说些过低。而在2019年，该比例恢复到较为正常的水平，从上面的存货周转率中也可以看出，佳兆业的存货周转率并无异常。

但存货规模的停滞并没有限制负债的增长，仅长期负债，佳兆业便从2015年的384.1亿增长到2019年末的853.0亿元。这也导致了净负债/存货比出现异常。当然，由于旧改项目的转化问题, 佳兆业的财报数据一定程度上低估了实际存货储备，这也导致了该指标的失常。

同时，也可看到财务稳健的华润置地、龙湖等房企净负债/存货如预期的处于较低水平。而之前因为负债过大而引起风波的中国恒大，没有表现出过多异常，这意味着，虽然中国恒大的率较高，但充足的存货水平也为其运营提供了相当的保障。

后“三道红线”时期，这一比值的增长将很大程度上受到限制，房企也需更加注重存货管理、提升运营效率来保持稳健的资金来源。长期来看，这也将引导行业向更好的方向发展。

三道红线政策出台时间

救救财神爷能吗？财神爷会把钱都白给你？他没钱了他还是财神爷吗？只能说骗走你的钱。

呼叫转移的号码给别人打电话的方法：在手机设置的通话设置点击呼叫就可以给别人打电话。始终进行呼叫转移，点一下让输入号码，所有拨通自己手机号的人都会转移到之前设置好的那个手机号上。占线呼叫转移，跟别人打电话的时候占线状态，手机会自动把电话转移到之前设置好的那个手机号上。

电话的特点

可以传送与接收声音的远程通信设备。电话机设置在电话通信起点和终点的用户侧，是电话网的用户终端设备。现代的电话机能够方便地实现终端用户之间的呼叫和通话，是经过一百多年来许多人的研究和无数次的改进而形成的。

它不只便于客户记忆，更能提高企业形象，这也是400电话优势的一个体现，此外它还能提高在潜在客户心中的信誉，提供顾客的购买冲动，无论公司搬到哪里，电话号码如何改变，企业400电话终生不变。

1、天命有定端，守分绝所欲。

《空城雀》唐代：李白

嗷嗷空城雀，身计何戚促。本与鹪鹩群，不随凤凰族。

提携四黄口，饮乳未尝足。食君糠秕馀，尝恐乌鸢逐。

耻涉太行险，羞营覆车粟。天命有定端，守分绝所欲。

释义：

嗷嗷待哺的空城雀，生计是多么的戚促啊！本与鹪鹩为群，不随凤凰之类逐飞。提携、哺育着四只雏鸟，饮乳常常不足。吃人间的秕糠的时候，常常畏惧乌鸢来抢逐。以涉太行险为耻，羞于相随着覆车粟而飞往食之。天命自有定数，安守着自己的职分，不得不屡屡断绝自己这小小的欲望。

2、恻怆竟何道，存亡任大钧。

《门有车马客行》唐代：李白

门有车马宾，金鞍曜朱轮。谓从丹霄落，乃是故乡亲。

呼儿扫中堂，坐客论悲辛。对酒两不饮，停觞泪盈巾。

叹我万里游，飘飘三十春。空谈帝王略，紫绶不挂身。

雄剑藏玉匣，阴符生素尘。廓落无所合，流离湘水滨。

借问宗党间，多为泉下人。生苦百战役，死托万鬼邻。

北风扬胡沙，埋翳周与秦。大运且如此，苍穹宁匪仁。

恻怆竟何道，存亡任大钧。

释义：

门前车马喧腾，有乘着朱轮金鞍的贵宾经过。他说他从朝廷而来，回归故乡，见到故乡的人感到亲切。我赶紧呼唤自己的小儿子打扫中堂招待客人，坐在一起共同谈论人生的悲辛。我们相对而坐，桌上的两觞酒还没饮尽，暂时停下酒杯就泪流满面了。我哀叹自己漂泊万里，已经三十年过去了。

可怜我的半生，空谈王霸之略，却始终没有得到过朝廷的重用，从没做过朝廷重员。我的雄剑空藏在玉匣之中，已经很久没有用过了；兵书上浮满了灰尘，也好久没有人听我谈论这些用兵之策了。在朝廷中没有人和我的意见相同，我只得一样流离到湘水之滨。

真正懂得我的知己，多已是泉下之人了。生来苦于百战，在征战中死去的人太多太多了，死去之后可以与万人做邻居。北风扬起胡沙，掩埋了周秦两朝。运势尚且如此，何况是在茫茫苍穹间渺小的世人？心里无限伤感凄怆，又能说什么呢？就让一切顺其自然，存亡随从天意吧。

3、人生只似风前絮，欢也零星，悲也零星，都作连江点点萍。

《采桑子·高城鼓动兰釭灺》近现代：王国维

高城鼓动兰釭灺，睡也还醒，醉也还醒，忽听孤鸿三两声。

人生只似风前絮，欢也零星，悲也零星，都作连江点点萍。

释义：

城头上响起了晨鼓的声音，油灯早已经燃熄灭了。不管是睡着的还是醉了的也始终要醒了过来。听着天空中鸿雁的几声悲鸣。人的一生就像柳絮一样随风飘散，不管是喜还是悲都是零星的点缀，全像那江中的浮萍一样零落其中。

4、花落花开自有时，总赖东君主。

《卜算子·不是爱风尘》宋代：严蕊

不是爱风尘，似被前缘误。花落花开自有时，总赖东君主。

去也终须去，住也如何住！若得山花插满头，莫问奴归处。

释义：

我自己并不是生性喜好风尘生活，之所以沦落风尘，是为前生的因缘所致。花落花开自有一定的时候，可这一切都只能依靠司其之神东君来作主。总有一天会离此而去，留下来又将如何生活下去呢？若有朝一日能将山花插满头，那就不需要问我归向何处。

5、世事茫茫难自料，春愁黯黯独成眠。

出自唐代韦应物的《寄李儋元锡》

去年花里逢君别，今日花开又一年。世事茫茫难自料，春愁黯黯独成眠。

身多疾病思田里，邑有流亡愧俸钱。闻道欲来相问讯，西楼望月几回圆。

释义：

去年那花开时节我们依依惜别，如今花开时节我们分别已一年。世事渺茫自我的命运怎能预料，只有黯然的春愁让我孤枕难眠。多病的身躯让我想归隐田园间，看着流亡的百姓愧对国家俸禄。早听说你将要来此地与我相见，我到西楼眺望几度看到明月圆。

可以学汽车美容、汽车钣喷、焊接等技术，学习时间不会太长，也比较好就业！女属蛇男属龙想在2021年正月结婚了，只要你们俩个人同意你们俩个人父母同意就是好，在农村有的不让在正月里结婚，在正月里相亲，你们定了哪天结婚就那天好，祝你们新婚快乐。