三道红线后果,三条红线是哪三条

“三道红线”下的房企存货度量

存货作为房企运营的基础，对其健康发展至关重要。自“三道红线”发布后，房企的外部融资来源受到显著限制，而即便三道红线标准全部达标的优质企业，有息负债的增长幅度也限制在了15%以内。

这便意味着，“三道红线”将让房企更加依赖内部融资，即内部流的产生能力，也变相考验房企消化库存的能力。换句话说，房企的存货质量变得更加重要。

“三道红线”压制房企在建存货增长速度

观点指数针对样本房企的存货情况进行分析，并将存货主要分类为待售存货及在建存货。

2015年到2019年，样本房企5年内的两类存货展现出几种不同的走势及特征。

比较稳定的诸如佳兆业，两类存货走势平行。一方面说明佳兆业的存货得到了良好的消化，没有积压，建造速度是也并没有过快或过慢。另一方面也意味着，至少在并表层面，佳兆业的新开工速度并没有高于竣工速度，让人对其增长潜力有所担忧。

更多的样本企业如融创中国、越秀地产、中国金茂等，则是显露出在建存货快速增长，待售存货小幅上扬或保持平稳的状态。这种走势更加吻合过去几年 房地产 行业的扩张趋势，同时也体现了三家房企较好的去库存能力，即并没有因为新开工面积的增多积累过多的待售库存。

当然，并不是所有房企都可以在去库存和新建物业上保持较好的平衡。如合生创展2017年起，便出现了变相的库存积压，而公司也意识到这个问题，2016、2017年度在建存货开始下降，换句话说新开工速度开始放缓。不过，2019年起合生创展再次加快了新开工速度，存货的累计速度虽有所减缓，但仍没有开始下降。

对于处于扩张期的房企，可从在建存货/待售存货的比值来看物业畅销与否以及存货管理的审慎程度。而2019年末，合生创展这一指标不足2，表现较好的中国金茂、越秀地产则分别约为10.7和9.4。

需要关注的是，以“三道红线”为代表的融资监管规则很大程度上限制了房企扩张的资金来源。可以预见各房企的在建存货增长速度将在未来几年内放缓。

一般而言，资金宽裕的情况下，房企将有更多余地周转，通过新项目的收入来弥补某些滞销项目的资金回收问题。但在融资端受限的情况下，房企项目的容错空间将降低，房企需要最大化地消化库存来回笼资金。

因此，在去化率之外，销售价格也将是一个重要参考，即房企是否有能力在不降价、或不显著降价的情况下扩大销售。目前来看，即便是一些头部房企，仍然不具备如此能力，产品的同质化，价格弹性仍是房企不得不面对的。

从历年平均售价的走势来看，合景泰富在售价波动的年份，存货水平也出现相应的变动。这也意味着，价格与销量的联动。

另一方面，从交付价格来看，万科依然比较好地保持了结算价格的持续增长，但同样处于龙头地位的碧桂园，则显现出一些价格瓶颈。考虑到每年的通货膨胀，这种价格的波动更倾向于促销的让利而非成本推动。

在融资端受限的情况下，降价销售将影响到资金来源，进一步压缩房企可以用来扩大规模的资金。例如，中国恒大中期报告中指出，“虽然报告期内收入增加”，但是报告期内毛利“较2019年同期的人民币772.6亿元下降13.7%”。

房企存货水平与偿债能力度量

另一方面，存货的周转情况也同样关乎房企的运营，观点指数测算样本房企2019年末的存货周转率情况。大部分房企处于0.3-0.8区间，整体而言相差较小。较低的存货周转率一定程度上反映了房企运营效率不佳，如合生创展、德信中国、越秀地产存货周转率不足0.3，较低的周转率也可能暗示着一定程度的滞销，从而导致折旧减值等不理想后果。

而朗诗地产的存货周转率高于平均水平，但这也意味着可能库存不足的情况。从前面的存货走势中可以发现，朗诗存在一定程度的扩大在建项目规模的问题，即在建存货水平出现明显波动，甚至小幅下降。这意味着新开工的减少，暗示着企业经营上的一些瓶颈。

此外，存货作为房企资产中相对容易变现的资产，很大程度上也体现了企业偿付债务的能力。特别的，评级机构惠誉便以调整净负债率与调整存货比值作为企业水平的度量。

观点指数选取部分样本房企，根据财报的存货水平及净负债水平进行对比分析（此处非惠誉指标，未按惠誉指标进行调整）。可以发现佳兆业的比值相对异常，显著高于其他房企。同样，细看佳兆业的财报，可以发现，其存货水平基本没有增长，这一点从本文开始时的走势图中可以清楚地看出。

对比财报数据可以发现，佳兆业2015年的总营业收入109.3亿元，总营业支出为122.4亿元，这个数字相较当年的存货水平815.2亿来说些过低。而在2019年，该比例恢复到较为正常的水平，从上面的存货周转率中也可以看出，佳兆业的存货周转率并无异常。

但存货规模的停滞并没有限制负债的增长，仅长期负债，佳兆业便从2015年的384.1亿增长到2019年末的853.0亿元。这也导致了净负债/存货比出现异常。当然，由于旧改项目的转化问题, 佳兆业的财报数据一定程度上低估了实际存货储备，这也导致了该指标的失常。

同时，也可看到财务稳健的华润置地、龙湖等房企净负债/存货如预期的处于较低水平。而之前因为负债过大而引起风波的中国恒大，没有表现出过多异常，这意味着，虽然中国恒大的率较高，但充足的存货水平也为其运营提供了相当的保障。

后“三道红线”时期，这一比值的增长将很大程度上受到限制，房企也需更加注重存货管理、提升运营效率来保持稳健的资金来源。长期来看，这也将引导行业向更好的方向发展。

三条红线对房地产企业的影响

1、所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。

而“降负债”成为接下来多家房企必须应对的棘手问题，方法除了加强销售回款，还要控制拿地规模。

2、房企拿地扩张很大程度上依赖于融资，融资三条红线将限制房企的拿地激进程度，使得地市的周期波动性减弱，起到‘稳地价’的作用。

“三条红线”规定是从供给端的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入 房地产 市场，使土拍市场降温。

三条红线主要是对市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
设置“三条红线”的目的

1. 防范因房地产融资带来的金融风险

近几年国内房企发生了多起违约事件，其中不乏国内顶级房企或上市房企的身影。随着房地产金融属性的逐步加大，房地产行业的融资风险也逐步被监管层提上了议程。因此，从融资和负债的角度去控制房地产市场的金融风险一定是有效的。

2. 间接有效地控制房地产价格

控 房价 是监管层较为关注的一个方面，如何有效地控制房价，一直是一个令人非常头疼的问题。如今，限制土地价格上限、限购等政策陆续出台，这些政策本身有一定的效果，但从房企本身“降“才是根本。房地产融资新规中重要的一点是要求房企从自身做起，加强周转能力，控制成本，加快开发、销售和回笼资金的进度，从而促进房价的稳定。

3. 推动房地产行业转型，加强服务属性

房地产融资新规对传统房地产企业提出了更高的要求，传统的拿地——盖楼——销售模式未来对房地产企业的贡献度会持续降低，物业、商业、产业这些可提供长期流的模式贡献度会有更大的发展空间。房地产企业如果有更多长期稳定的流保障，就会降低对“高”的依赖，从而在保障房地产行业可控性的同时降低房地产金融所带来的风险。

房地产三道红线是哪三道?

“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%。2、净负债率大于100%。3、短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

万科董事会主席郁亮在谈到“三道红线”时表示，“‘三道红线’之后是不是其他企业不好了你就有机会了，我觉得不能这么认为，这个影响是对整个行业的，整个行业的游戏规则都变了。”

郁亮认为，中国房地产有三个阶段：2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代。

他表示，万科从财务纪律升级为财经纪律，是要包含投资纪律等。这一次的监管是穿透式全面性的、表内表外全覆盖的，之前的财务技巧是不能用了的，现在对整个行业来说都是挑战。

房地产三道红线标准是什么

房地产三道红线标准是：扣除预收账款的资产负债率不得超过70%。净负债率不得超过100%，这是很重要的规定。短期比率不得小于1，这是关键的构成。

三条红线是指调控房地产企业融资的三个指标，要求调控房地产企业有息负债增长，设置三条红线。第一条红线是不含预付款的资产负债率不得大于70%，第二条红线是净负债率不得大于100%，第三条红线是与短债之比不得低于1倍。

根据“三道红线”的接触面，分为红、橙、黄、绿四个区域，其中三条红线禁止新增有息债务。如果只踩了“两条红线”，就定为橙色，有息债务年增长率不得超过5%。如果只踩了“一条红线”，就被列为黄色，有息债务年增长率被拉大到10%。

对于未踩的房企，将列为绿色，有息债务年增长率可放宽至15%。三条红线改变了行业的主要游戏规则，从而影响了游戏的变化。

说明“三道红线”覆盖面广，对房地产企业影响大。因此，房地产行业已经开始降低负债和，房地产开发商也在想尽办法降低负债，比如收缩规模、严格管理流、拆除物业上市、配售新股、打包出售资产等。

值得注意的是，“三道红线”对房企资金面产生了直接影响，国内相对宽松的货币政策急剧恶化。

生态三条红线指的是什么

是生肖虎，十二生肖里面的虎。虎：凌晨3-5时（即“寅时”）。据古书载，这时候，老虎最活跃、最凶猛、伤人最多，因此寅时同虎搭配。希望能对您有所帮助非要说的话不能在没有老婆的时候带小蜜回家XX了。更坏的话捡到钥匙的家伙方便进出你家了。撬你的保险柜偷你的老婆……。
好的吗，就是你终于可以换一个更安全的防盗门了。摩羯很难主动跟一个人表白
只会默默藏在心里
首先
眼神会躲闪
摩羯其实很喜欢这样的眼神接触
因为眼睛往往最能体现一个人诚实与否
平时会关注喜欢的人
不过都是暗地里
私底下
偷偷摸摸的
喜欢站在绝对安全的地方看着喜欢的人
观察他的言行举止
如果在人很多的情况下
比如一堆人乱糟糟的
中间是那个心仪的对象~
摩羯多数会避免明显的关注
通常会冷酷地板着脸置之不理
其实余光一直在他（她）身上~
只不过不轻易被发觉而已~
所以
如果你想看看摩羯是不是喜欢你
尽量看他的眼神
最好是对视
（不要那种疑问性目的性很强的哈）
用真诚柔和的目光注视她
如果她喜欢你的话
那种惊慌失措的表现一定会被你捕捉到的~
你邀请他（她）一起出去玩（约会）如果喜欢你一定不会拒绝
最多会因为矜持或者是什么该死的面子问题装作犹豫
但是最终还是会去就对了~你给他发短信每条都回
而且是认真的回
不是什么
哦
好
知道了
谢谢
什么的
偶尔会透露给你一些小秘密
看起来无足轻重的坎坷和经历
这就证明她希望你去了解她
希望你关心她
理解她
摩羯是个很能守住秘密的人
所以一旦跟你说了些真心话
就证明你在她心里有绝对的位置
首先
她信任你
她不喜欢的人是一个字都不会吐露的
时冷时热的态度
首先
如果你发现ta对你时冷时热的
那么先能证明一点
起码对你有好感
开始说些关心的话或者变得孩子气
向来不擅于表达内心感情的摩羯
只有喜欢上一个人
而且不管多晚都开着手机等你的信儿~
平时主动问你工作累不累
要注意休息
跟你故意闹别扭
闹完别扭又会回头哄你
说
我逗你玩儿呢~会记得你的生日
会给你送一些不很贵重但绝对投你所好的小礼物~
平时上qq都会隐身
但是喜欢你了以后都会大大方方地挂着
等你主动来找她
跟你说话的时候
语气开始有了明显的转变
短信或者网聊的时候
如果是开心
就一定发哈哈
尽量不用呵呵去敷衍
开始变得温柔
你表示沮丧的时候
他一定会去竭力劝慰
向来很倔强
不服输
突然会主动承认自己的错误
会说
对不起
或者
我错了
过去好像一直生活在水深火热中-
-突然变得容颜焕发
变得乐观
积极
主动
你碰他的手，他不会太反对
不会很快地从你的手中抽掉
（最多会因为不好意思悄悄拿走）