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房地产融资的“三条红线”,建立长效管理机制

上半年，受到疫情影响 楼市 销售低迷，房企回款受到影响，但 房地产 开发投资却一路狂飙。楼市资金链承压，金融风险上升。近日，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，第一次为房地产融资提出量化监管要求。

近日，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议为房地产融资划定的“三条红线”引发广泛关注。

“剔除预收款后的资产负债率大于70%”“净负债率大于100%”“短债比小于1倍”不得融资，“三条红线”直指房企融资命门，各界普遍将政策解读为对房企的“限购”。

新的调控政策之下，房企难再任性“买买买”，销售惨淡而开发投资火热的楼市别样风景迎来终局。

销售受影响，房企回款承压

“受疫情影响，上半年代理销售业务受到了很大影响。”近日，一家京津冀房屋代销公司销售主管告诉记者，受疫情影响，公司年度销售目标恐难以完成。为了弥补销售缺口，公司正在谋划“以价换量”。

数据显示， 1~6月份，全国超过90%的房企没能完成半年度销售目标，其中包括万科、龙湖、碧桂园、融创等房地产龙头企业，有的销售目标甚至未达到30%。

“房子卖不出去，房企难有回款。如果建造出来的房子只能搁在手里无法交易变现，那就是一堆钢筋水泥。”位于北京市朝阳区大望路的一家房地产公司负责人告诉记者，房企销售计划的制订与回款的需求有很大关联，在销售目标未达成的同时，回款的目标也就是没有完成。而一旦回款目标没有完成，就直接影响到偿债能力。

北京一家商业银行相关负责人向记者表示：“房地产开发是靠融资实现，过去，房地产火热因为融资容易，卖房也容易，资金链是流通的。现在如果回款出现问题，债务的问题将非常致命。”

一直以来，房地产作为资金密集型行业，高负债发展是其实现高增长的重要手段。近年来，房地产融资受到严控，在融资渠道收缩的环境下，房企增加了境外债务的发行量。数据显示，2019年下半年至今年初，房企境外发债规模同比增速达70.98%。其中，大多都是短期债，9月份之后就迎来了第一个高峰期，到2021年6月份房企将累计1.5万亿元债务到期。

房企不愁钱，调控针对性收紧

然而，资金链承受的巨大压力似乎并未影响到房企的开发投资。从今年3月开始，随着疫情的影响逐渐消退，房地产开发投资增速止跌回升，至7月已实现五连涨。

国家公布数据显示，1~7月份全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。7月单月房地产开发投资增速达11.7%，增速持续加快。

与此同时，房地产投资的火热开始影响市场销售价格，部分地区 房价 出现较快上涨。7月，银川 新房 价格继续领涨，涨幅达2%，连续3个月领涨，唐山等城市也持续保持较大涨幅。

交通银行金融研究中心高级研究员刘学智表示，在经济复苏的需求端，房地产是率先复苏的领域，部分地区再次出现投资过热现象，在这样的形势下，调控政策收紧已成为必然，重点就在于房企融资收紧。

8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议对房地产融资提出了量化的管理指标，要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、短债比小于1倍不得融资。并将根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。

房地产的逻辑正在变化

“‘三条红线’是房地产企业融资管理的长效机制。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此举第一次通过量化的形式，既保证合理融资需求，又控制资金进入楼市的规模，防范楼市成为金融风险“灰犀牛”。

在融资管理“三条红线”规则下，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款。市场普遍预计，融资新规将加速房地产销售，一些达标压力较大的企业可能降价促销。

“三条红线”划定后两周，9月6日，恒大集团突然宣布要实现“金九银十”每个月1000亿元的销售目标，还推出全国 楼盘 全线7折等一系列促销。另有消息称，碧桂园也正在考虑在购房方面提供更大的折扣，加速楼盘销售。有业内人士认为，房地产龙头企业率先降价促销，目的是在融资收紧的背景下，加紧扩大市场份额，降低负债率。

有市场机构对50家销售额较高的房企财务数据进行了梳理，只有12家房企符合三条标准要求。踩线一条的房企有14家，同时越过两条红线的房企有10家，同时踩到三条红线的房企有14家。尽管“三条红线”的具体实施日期尚未明确，但考虑到目前房地产销售冷淡以及房企债务规模的庞大，市场普遍认为留给房企的时间已经不多了。

“过去很长一段时间里，地产都与财富联系在一起。无论是购房者，还是开发商，都不乏因房地产而实现财富剧增的案例。因为市场预期较好，房子不愁卖，房企也不愁融资。但近两年，房地产的逻辑发生了变化。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，“房住不炒”的观念在市场中形成共识，资金不再会大量涌入房地产。

三道红线下内房转“绿”路上“招”与“目标”

三道红线下， 2020年的房企年报最受关注的莫过于是否转“绿”上，不过，也有分析警告说，有些公司可能在借机”整理“财务报表。

转 “绿”的动力与招

对此，野村证券分析师 Iris Chen表示，“去化的进展快于市场预期，这是出于满足监管要求的意图和更严格的融资环境所推动的。 房地产 开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大，与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少。”

有转 “绿”的动力自然各房企也是不遗余力推动，据媒体统计，在74家已发布年报的内房股中，“红、橙、黄、绿”档的企业数量分别为2家、5家、28家和24家。而彭博报道也进一步印证了，截至2020年年底，66家主要房企中有近一半已经满足了“三道红线”的要求，而六个月前仅有14家满足。

值得注意的是，在众多的转 “绿”房企中也是各有各的招。其中，融创中国及中国金茂的做法是延长了债务期限，并削减了一年内到期的借款，并减少土地购买的支出来满足指标要求。

“绿档”企业中，短债比最高的是建发国际，达5倍，净负债率为73.8%，剔除预收后的资产负债率为68.2%。据不完全统计，建发系2020年共计发债25次，发行总额约496亿元。在转“绿”的路上走了一条被业界认为的“通过股权融资的方式补充权益来降低水平”，其动作是以介绍方式推动了建发物业在联交所主板上市。

同样，对于金科股份 来说，也是使了“巧劲”，截至2020年底，金科股份“三道红线” 全部转为“绿档”。据披露，公司报告期末权益总额为734.98亿元，同比增长40.93％。通过做大权益来实现快速去或是金科股份财务为转“绿档”的重要手段。其中，值得注意的是，公司2020年新发行永续债融资13.42亿元并将其分类确认为其他权益工具，全部计入所有者权益。截至报告期末，公司永续债总额为21.42亿元，同比增长167.72％。

对于此类做法，业界认为，一般来说，永续债后期将会对企业产生较大的利息压力，作为调的长期路径来说或将不可持续。

此外，龙湖作为常 “绿”房企也是另类了，数据显示，2016年至2020年，龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下，短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，连续5年处在“三道红线”绿档水平。

房企转 “绿”目标

也有转 “绿”不成功，像仍踩中1道红线的大悦城，随着业绩下滑，辞职了。而更多没有转“绿”的房企在不同场合下表达了转“绿”的决心与目标。

数据显示，恒大地产以及广州富力地产是仅有的两个没有任何实质性改善的大型房企，均踩了 ”三道红线“。恒大地产总裁夏海军表示恒大地产正努力在明年年底之前达到目标。而国内最大的地产商万科有望在第一季度满足该指标。

作为头部企业的碧桂园， 2020年年报中，其剔除预收款项的资产负债率为80%，净负债率55.6%，短债比为1.9倍，触及一道红线，属于“黄档”房企。碧桂园CFO伍碧君表示，根据测算，按照现有的经营的节奏，集团能够在2023上半年之前稳步变绿。

另外，新力控股首席财务官许进业提出，预计 1-1.5年内实现全部达标。

奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍，力争在 2022年之前实现“三条红线”全达标。

正荣地产执行董事、兼行政总裁黄仙枝表示，预计在 2022年上半年将三线全面降为绿档。

花样年控股执行董事兼首席财务官陈新禹表示， 2020年将全部降到红线之下。

佳兆业管理层也在业绩会上表示， 2021年将力争提前实现三项指标全部达标。

合景泰富集团财务资金副总裁黄妍萍表示，有信心在 2021年末降至70%，转入“绿档”。

对此，业界人士对中华网财经表示，随着水平下将房地产行业也将迎来平缓期，不过也有不少表面的转 “绿”问题存在，这是长期的问题，有些房企只是暂时将财务表修饰了。

（中华网财经综合 文 /散水）

透视三道红线体检表:17家房企保持“原档” 降负债不代表低负债_百度知 ...

备受关注的降负债行动最终反映到了上市房企的业绩当中。

根据和讯 房产 整理的《2020年销售额TOP50房企的降负债情况表》，截止4月14日，已披露业绩且数据可查的上市房约33家，结果显示，相较于上半年，房企2020年剔除预收账款的资产负债率平均降了22个百分点，净负债率降了3个百分点，短债比维持平稳。

按照三道红线指标：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“短债比”小于1，触及三道红线的房企数量从由5家减至2家，“零触线”房企由4家增至12家，房企降负债成效显著。

不过，凭借高杆杆撬动规模增长已经成为 房地产 行业兴盛发展的常态，要想改变并非易事，数据显示，多达17家房企没有实现降档，距离三道红线的标准还有一定距离。

数据来源：贝壳研究院、亿翰智库

“零触线”房企新增8家 金辉蹿升三档至“绿档”

在三个降负债的核心指标上，房企压力比较大的指标是剔除预收账款的资产负债率，截止2020年底，33家房企这一指标的均值是75%，比上半年降了2.7个百分点，但仍然超过了红线标准，此外，房企净负债率均值为69%，比上半年降了22个百分点，短债比均值为1.6，与年中持平。

某券商分析师对和讯房产表示，净负债率和剔除预收账款的资产负债率，改善起来比较难，尤其后者，涉及到整资产负债表的调整，而短债比通过少拿地或者快销售，增加货币资金，实现指标的优化。

通过上述三个负债指标的改善，各家房企都交出了自己的成绩单。数据显示，有8家房企进入“零触线”的绿档，该阵营房企由去年中的4家增至12家，同时，实现降档的房企约12家，占比36%。

TOP50房企中被划为绿档的12家房企

数据来源：贝壳研究院、亿翰智库

显而易见，龙头央企财务优势明显，中海、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)始终保持“零触线”，负债压力不大，龙湖集团作为民营房企财务表现也比较自律，这四家房企的财务能力处于行业领先水平。

在负债改善方面，千亿房企和准千亿房子改善速度最为明显。数据显示，8家进入绿档的房企中，有6家房企销售额在千亿左右的房企，他们的共性是销售完成情况较好，比如，世茂集团2020年目标完成率100%。

销售之外，上述房企还通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发、分拆上市等方式降减负债，以华侨城为例，公司2020年分别转让了包含重庆悦岚房地产开发有限公司等在内的11个项目，总成交额68.9亿元，频繁的资产交易加快回流，华侨城也得以进入绿档。

去年房企纷纷分拆旗下物业公司赴港上市，和讯房产此前统计，2020年多达16家物业公司上市，物业公司上市可以增大地产公司的权益，从而实现降幅债，代表案例是远洋服务、金科服务、世茂服务等。

对于房企的降负债表现，上述分析师表示，大部分房企还是维持在原档，很多房企可能会改善一档，这样的降负债进度，比较符合外界预期。

不过，对于降负债比较明显的房企，外界有声音怀疑数据可能被注水。一位不愿具名的资本市场人士认为，降负债很考验房企调节报表的能力，不排除有一些不太严谨的公司到了年末集中调节报表，通过财务调整，把一些表内负债转到表外，不过，他强调，降负债是行业的主流趋势，只是各家节奏可能不同。

17家房企没能成功“降档” 富力、恒大仍居“红档”

虽然大部分房企的负债率都呈现下降态势，但真正实现降档并最终符合三道红线的标准，并非易事，有17家房企三道红线的档位没有实现跨越。

TOP50房企中没有实现降档的17家房企

数据来源：贝壳研究院、亿翰智库

此前，业内认为，行地产行业喊了多年的降负债没有取得效果主要是因为房企的主观意愿，但此次房企降负债意愿非常强烈。从上图可以看出，没有降档的房企中，负债降幅最大的分别是富力地产和中国恒大，前者的净负债率下降46个百分点至130%，后者净负债率下降40个百分点至159%。

富力地产李思廉在业绩会上表示，若价钱合适将继续出售资产，包括部分开发项目的股权等，截至2020年底，富力集团的库存现货有600亿，未来也会积极变现，以配合降低三条红线。

不过，由于富力地产和中国恒大负债率较高，即便降负债力度很大，依然没有降档，仍然位于“红档”。按照中国恒大的规划，截止2021年6月30日，净负债率降至100%以下；截止2021年12月31日，短债比将达到1以上；截止2022年12月31日，资产负债率将降至70%以下，届时，“三道红线”全面降档在三条绿线以内。

此外，其余15家房企也没有实现负债率降档，龙头房企碧桂园和万科赫然在列，究其原因，业内认为，这主要与企业自身的发展节奏有关，降幅债的前提是保持业绩稳定，逐渐从依靠负债增长过渡到向经营要增长，各家节奏不一样，以碧桂园为例，2020年碧桂园拿地总金额为1512亿元，居行业第一，力度有所加大。

万科管理层在日前的业绩会上表示，剔除预售帐款的负债率是70.4%，距离70%有0.4%的差距，非常有信心在一季度能够回到绿档。

此外，值得关注的是新力控股，它是TOP50房企中唯一一家由于短债比不达标，从“黄档”升至“橙档”的房企，新力控股首席财务官许进业表示，有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档要求。

降负债不意味着低负债？

“三道红线”虽然旨在降负债，但负债水平也不是越低越好。

万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科并不追求过低的净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的，但是我们并不追究过低，如果有的时候低一点，那是万科为了等待机会。

无疑，供地两集中就是机会，郁亮表示，供地变化对于资金来说要求很大弹性，如果资金方面没有很大弹性，面对集中供应土地来说遇到很大压力，万科净负债率18.1%，有可能是等待市场变化的机会。

郁亮强调：“我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了。”

目前，碧桂园有两个负债指标保持着安全线，尚有剔除预收账款的资产负债率略高，处于黄档水平。碧桂园的降负债节奏并不急促，其管理层表示，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。

像万科和碧桂园这样的房企还有不少，在高负债房企忙于降负债的同时，债务结构合理的房企则寻求更大的发展机会。正如龙湖集团CEO邵明晓所言，未来行业的资源越来越会朝着优秀、稳健的企业倾斜。

中指院数据显示，2021年1-3月，全国300个城市住宅用地共成交1463宗，同比增加10%；出让金总额为7765亿元，同比增加18%；平均溢价率17%，较去年同期上升5个百分点。

负债结构合理的房企正在抓住机会积极布局，根据中指院发布的《2021年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》，在TOP10房企中，除融创中国和滨江集团(002244,股吧)之外，其余房企均为国企或者有国企背景的企业，发展优势明显。

数据来源：中指院

依靠负债的规模增长时代已然落幕，叠加房地产行业增速放缓，房地产行业的“内卷”已经悄然开始，业内认为，行业分化正在加剧，资金充裕的房企可以抢占核心城市的地块，实现优质资产的快速周转，而负债较高或资金能力弱的房企无疑会逐步边缘化。

房产三条红线具体解释是什么?

房地产三条红线是为了限制房地产行业风险的一条政策。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

继2020年8月提出针对房地产行业的“三道红线”新规后，国家相继对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。在此环境下，各大房企头上的“紧箍咒”持续加紧，纷纷采取动作主动降负债，对比各大房企近期发布的有关数据，三道红线下房企的各项指标正在悄然变化。

买房注意事项

房价居高不下，买房可不是儿戏，因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。

购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5%以上，这确实是一笔不小的开支。购现不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。

地产江湖大变局:三道红线之下,谁兴谁衰?

对于很多地产老板而言，这个秋天有点冷！

之所以感觉冷，是因为监管层面的“三道红线”如泰山般压顶。

对于“三道红线”，相信大家早已有所耳闻：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：短债比小于1.0倍。

如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。

踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；

踩中一条，增速不得超过 10%；

一条未中，不得超过 15%。

从最初的传闻，到一步步被证实，三道红线的最终落地似乎已不可逆转。

而一旦三道红线落地， 房地产 行业的新时代或将就此开启。

行业大洗牌、大分化或不可避免

我们先来看一张图，这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况。

如上表所示：真正满足监管红线要求，也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个，典型如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。

有人统计，目前百强房企中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家，接近80%。

挺触目惊心的吧。

这其实是中国房地产上半场的真实写照：高、高负债，拼命跑马圈地做规模。

这个时代的特点可以归结为一句话：撑死胆大的，饿死胆小的。

所以，这些年，我们经常看到，忽然之间，就跑出几匹黑马，今年刚过百亿，就喊出了明年冲千亿。

当然了，你也不能说这些房企不优秀，毕竟，其中的很多人都是上半场的大赢家。

问题是，上半场的游戏规则在下半场注定是玩不通的，比如“三道红线”的泰山压顶。

很多人问，这三条红线意味着什么？

答案其实相对简单：

1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭：那个依靠高野蛮扩张，撑死胆大的，饿死胆小的时代再也没有了。

2、房企间大分化时代正式到来：部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。

3、稳健型的房企们，将获得丰厚回报。

再来看看这张表。

这是以今年中报为基准，并结合“三道监管”红线，对头部房企几个财务指标的梳理。

在这张表上，很清晰的体现了这么几个特点：

1、多数大型房企的财务状况良好，负债率也相对可控。

2、央企表现更为优秀，比如中海地产今年上半年的净利润超过了200亿，甩开了其他房企一大截，华润置地和保利地产(600048,股吧)的净利润也都突破了百亿大关。

3、综合实力强的房企盈利能力更突出。

在前10强房企中，只有华润，中海的净利润率超过20%，超出其他十强房企一大截。

这两家房企有一个共同点，在商业地产领域优势明显，其中，华润是商业地产领域绝对的老大，2019年商业地产板块的营收超过了100亿，有着“ 写字楼 之王”之称的中海紧随其后。

之所以把这两张表放在一起，是因为这张表大致代表了房地产上下半场两个时代：

踩中“三道红线”的多数都是上半场的大赢家，至少在规模上如此；

“三道红线”之外的稳健型房企在下半场拥有更好的未来。

房地产运行规则变了吗？

其实，监管层拟定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑：

1、要控制发展速度，注重增长质量；

2、不要再寄望于高，要靠自己造血；

3、不要再野蛮生长，要靠精细化管理；

那么，趋势之下，哪些房企能在下半场胜出？我想大致的逻辑应该有这么几条：

1、一定的规模。

这个铁律在地产下半场仍旧管用，有规模不一定有用，但没有规模是万万不行的。

2、良好的盈利能力

简单一句话，不赚钱的都是耍流氓。

3、良好的财务结构。

这是本次监管的重点，再怎么强调也不为过。

4、良好的布局，得一二线者得天下。

未来的房地产市场将是一个大分化的市场，一二线城市高 房价 与三四线城市高库存并存。

未来，在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内， 楼市 还将持续繁荣，而绝大多数三四线城市将被遗忘。

5、强大的产品力。

地产下半场，既是战略的竞争，也是产品的竞争。

6、相关多元的综合实力。

未来的房企会分化为两类，一是平台型的巨无霸，二是机会主义者的小型房企。

以万科、中海、保利为例，所谓的平台型房企，就是除了 住宅 开发之外，写字楼、购物中心、酒店、长租 公寓 、养老、教育等众多业态都必须会，而且做得好。

7、独特的竞争力。

在地产下半场，每个活得好的公司，都会有自己独特的竞争力，比如碧桂园强于三四线，而中海则有独特的城市更新能力，有强大的大项目运作能力。

8、优秀的掌舵者和强大的团队。

这个不做论述，因为这是常识。

哪些房企能打跑赢？

很多人问，地产下半场到底哪些企业能胜出？哪些企业又将衰落。

其实任何预测都有点像算命，我们能做的只能是依据上面的逻辑，给出了大致靠谱的评级。

五星：

中海、保利、万科

中海可能是地产下半场最具想象力的地产公司。

核心看点在于，中海的盈利能力一直是一骑绝尘的，是今年上半年唯一一个净利润突破200亿的公司，甩开第二名一大截。

另外，中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。

数据显示，今年上半年的前十强中，销售正增长的只有中海和恒大。而在过去的2018、2019年中海的销售增速分别为29.8%、25.2%，也超出前10强一大截。

中海第三大优势是其商业地产板块的低调崛起，综合实力已仅次于华润。

关键是，中海还有行业内最好的财务结构，最低的融资成本，最高的国际信用评级。

保利地产和中海一样，综合实力强劲，无论是规模、利润还是对负债的控制都是顶级的，而且自2019年提出“不动产生态发展平台”战略后，保利的相关多元化也有声有色。

万科贵为多年的老大，这次踩中了三道红线中的一道，但整体影响不大，综合实力也没得说。

相对于中海而言，万科的综合盈利还有待提高。比如，今年上半年万科的净利率只有8.5%。

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