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具体请看http://baike.baidu.com/view/1755305.htm

我要买房,但只能先跟开发商签购房协议,网签暂时做不了,KFS承诺不影响...

险招一：要求业主抵押另一套房给买家
危险级数：7级(最高为10级，以下同)操作方法买家与买家、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证，内容是把该预售房卖给买家，再把另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买家，拿到房产证后再办理交易过户，把房子的产权转到买家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整个交易。
风险点评 该操作办法对于买家来说，有其他物业作为抵押，相对还保险。房地产资深律师广东伯方律师事务所律师、副主任陈敏表示，购买房屋是以买家真正获得房屋的产权为最终目的，该操作方法中买家无法立刻获得房屋的产权，存在风险。因业主在取得房屋房产证后可能不把房屋卖给买家，不办理交易手续，但业主必须按照合同赔偿损失后才能取消另一套房屋的抵押。这样，买家依然会购买不到该房子。
险招二：通过开发商内部转名
危险级数：8级操作方法买家多给几万元的“手续费”给中介人员，由中介人员疏通开发商办证人员，办理内部转名，即以一手房名义进行交易。中介人员称，该办法能省去购房两年内买卖须交的房价6.5%的税费，非常划算。
风险点评 一位不愿意透露名字的开发商告诉记者，一手楼买卖内部转名仅仅能在《预售商品房买卖合同》尚未拿到房管局办理合同鉴证之前可以操作，一旦在房管局办理了合同鉴证，就表示确认了购房者的购房产权，不能再转名，否则就等同于二手交易。而合同鉴证是在签购房合同后30日内进行的，因此只能在极短时间内操作此方法，一般签合同两三个月后根本不可能进行内部转名。
她表示，如果中介人员表示购房好几个月以后的房屋还能办理转名的，有可能是之前已经退订的楼宇，而又一直没有办理合同鉴证的，这只是极少数。另一种情况可能是中介人员的行骗手法。
有业内人士提醒，该种给“手续费”的操作办法并没有保障，中介人员也不一定愿意把这些内容签入合同中，买家购房风险很大。
险招三：办理房屋赠予避税
危险级数：9级操作方法有了房产证，但购房尚未达到2年期限而再卖出的房屋，必须要交房价6.5-7%的营业税和个人所得说。买卖双方虽然是买卖房屋，但却通过办理赠予手续来实现交易过户转名。因办理房屋赠予手续只需交房屋评估价的3%的契税和评估价2%的公证费，合共约房价的5%左右，一来一回省了1.5-2%的税费。
风险点评 通过赠予来实现避税，其实业主风险很大。因为如果业主办理了赠予过户以后，买家尚未缴清款项，有可能以业主是赠予房屋而不交尾款。而且，通过赠予来办理交易，一旦房屋交易出现问题，双方签署的买卖合同是无效的，难以保障买卖双方权益。
险招四：拿着业主的预售合同办公证
危险级数：10级操作方法买卖双方和中介先签一份三方合同，并办理一份公证，签合同时买家先付大部分的楼款，业主可以把房屋交给买住，并把预售合同等资料交给买家保管，待房产证办下来后再办理交易转名手续，办完手续后买家付尾款。
风险点评 业内人士认为，该操作办法是预售房二手买卖中风险最大的一种。陈敏表示，在预售房二手买卖中，买家拿着业主的预售合同作用也是不大的，因为业主只需找一家报纸登载预售合同遗失声明，再向房管局办理预售合同遗失补领，而买家不一定能看到报纸所刊登的遗失声明，当业主办理预售合同遗失补领后，原预售合同作废了，业主更可以瞒着买家进行新的二手房买卖交易，把房子卖给第三方。那时候，房屋的产权属于了第三方买家，而业主又极有可能从此消失，旧买家极有可能房屋和钱财两空。
险招五：加快房产证办证速度实现交易操作方法
买家只要交几千元给中介人员“疏通”可“加急”办理房产证，办证后可以迅速买卖房屋。这并非房管局有“加急”办证的服务，而是通过楼盘办证人员来“加急”办理房产证手续。对于一些大型楼盘，房产证办证是分期分批办理的，只要楼宇都进行了大确权，办证人员就有办法把部分单元的房产证办证手续提前，实现“加急”办证。
风险点评 有开发商表示，该种操作方法仅是极个别楼盘才能做到，因为大型楼盘分期办理房产证，他们的楼宇大确权也是分期办理的。提前办理业主的房产证必须以楼宇完成了大确权为基础，所以只有当两期楼宇都办理了大确权后才能实现提前。另外也有一种可能是，大型楼盘同一期楼宇有上千套单位办理房产证，办证人员对其分批办理，因此在同一期单位中提前办理个别房屋的房产证，一般只能提前两三个月时间。
该种操作方法是办证人员的违规操作，损害同期办房产证业主的利益，开发商禁止办证人员如此操作。因此，该种操作有极大的风险，业主极有可能付了钱无法实现提前办证，白白受骗。
险招六：合同交给中介公司作担保
危险级数：9级操作方法近日，梁伯不听儿子的劝告，通过中介公司购买了海珠区某楼盘的一套二手预售房。该套房屋要在明年年中才能拿到房产证，但梁伯非常喜欢该套单位，业主叫价也不高，而且，在签合同时，中介公司还从中作了担保，并要求业主把原一手楼买卖合同交给中介公司保管，表示如果取得房产证后无法办理交易手续，中介公司将承担部分责任。因此，梁伯欣然签了合同购房。
据了解，该种由中介公司作担保的预售房二手买卖常出现在一些小中介公司里，他们往往为了取得利益而不惜冒风险。
风险点评 某大中介公司有关人士表示，虽然中介公司愿意作交易的担保，但实际上买家购房风险还是很大。因为该种操作只会在小中介公司里出现，大型中介公司一定不愿意作出此种担保。如果一旦交易出现问题，小中介公司是否真的愿意赔偿几十万元的损失呢？那时候，极有可能业主连同中介公司都会失踪，受损的仍然是买家。
险招七：先租房后买房
租金抵扣房价危险级数：9级操作方法近期，广州预售房二手买卖还出现了一种先租后买的操作办法。吕小姐上月通过中介看中了一套刚交楼的预售房，售价40万元。因为该套房尚未取得房产证，吕小姐要求实行一种先租后买的操作办法。大家约定买卖房屋的总价依然是40万元，但在取得房产证之前都是租住该房屋，每月租金与该房子的租价相当，为2000元。大家更约定把这些租金抵销在以后须付的房款里。另外，业主也要求吕小姐先交6个月租金作为抵押金，确保未来交易的进行。打个比方，如果1年后取得房产证办理交易过户，那么之前所交的2.4万元租金和1.2万元的抵押金全部抵作房款，即吕小姐还须交36.4万元的房款给业主。
风险点评满堂红法律服务部李玲表示，该操作办法虽然对双方都较有保证，但因为其相当长一段时间内无法办理交易过户，购房的产权并不是买家的，未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。
例如，1年后房屋获得房产证时，如果楼宇跌价了，买家发现自己即使赔偿了半年租金和抵押金，对购买另外一套房还是便宜的，买家将不愿意继续交易。而业主的新房子不仅给了别人住，又无法按照1年前的售价卖房。
如果楼宇涨了价，业主也可以认为买家只是租用房屋，虽然租客有先购买物业的权利，但业主可以反悔要求买家以更高的价格购买该套单位，否则就要转卖给别人。
在楼市处于相对低潮的时期，更要注意购房风险，并预先做好防范措施，购房者因此需要谨慎看待市场，关注项目开发商的资质、品牌、受到金融机构的支持力度等，以便最大程度地规避风险；另外，对于购房需求急迫的自住型购房者，今年年底或明年一季度会是较好的购房时期，市中心一些实力较弱投资客手中的次新房将是不错的选择。
从各种迹象来看，2006年将不太可能出台强硬的房地产调控政策，而是继续加大2005年调控政策的执行力度，在土地市场以及住宅的结构化供应等方面继续盘整市场。
但2006年仍将有三个政策因素可能会对上海楼市造成影响，这三个因素就是预售制度是否取消、上海对房地产行业的“十一五”定位以及二手房的个人调节税。
当然，有一个前提需要确认，那就是无论今年将出来怎样的调控措施，调控的目标仍然与2005年一致，那就是“三个基本”：供需基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定和“两个相适应”：与国民经济发展水平相适应、与居民收入水平相适应。
此外，由于去年年底市场成交的持续不景气，开发商们也采取了越来越多的促销手段来促进销售：从去年8月份较为委婉的周年庆优惠，到去年11月采取了直截了当的降价手段。
而与此同时，楼市风险也逐渐显现。去年10月份普陀区缤纷生活家居广场传出暂定性合同丑闻，随后杨浦区大运盛城又隐现烂尾危险。这些虽然仍是个别现象，但也提醒了购房者，在楼市处于相对低潮的时期，更要注意购房风险，并预先做好防范措施。烂尾风险就是当前购房者需要注意的一个重要风险。
要规避这类风险，购房者需要谨慎看待市场。在选择项目的时候，首先要看这个项目有没有烂尾的可能。这就需要关注项目开发商的资质、品牌、受到金融机构的支持力度，以便最大程度地规避风险，避免所购物业项目烂尾给自己造成巨大损失。
这是因为房地产开发项目与金融资本之间存在因果关系，金融资本是因，房地产项目是果，得到金融资本支持的房地产项目，成为烂尾项目的机会才会更小。
比如，截止2005年9月汇丰银行提供按揭贷款的26个上海楼盘，无一不是上海房地产市场销售的明星楼盘，就是很好的例证。
另外，购房者还要注意宏观政策导向，从而发掘购房机会。比如上海市规划的12个现代服务集聚区，尤其是大连路、苏州河、张江、上海南站地区以及五角场等地，由于市政规划的密集投入及逐步实现，这些区域都将成为具有较好升值潜力的区域。
而对于购房需求急迫的自住型购房者，今年年底或明年一季度会是较好的购房时期，市中心一些实力较弱投资客手中的次新房将是不错的选择。（
希望我的回答对你的买房能够提醒和帮助，希望哪个你多从宏观考虑和把握，祝你买到自己喜欢并有很大升值潜力的楼盘，好运：）

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杨浦网的行政区划

杨浦区辖11个街道、1个镇：定海路街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、长白新村街道、延吉新村街道、殷行街道、大桥街道、五角场街道、新江湾城街道、五角场镇。
2000年，杨浦区辖11个街道、1个镇。根据第五次人口普查数据：全区总人口1243757人。其中：定海路街道 91853人、平凉路街道 103488人、江浦路街道 86699人、四平路街道 104607人、控江路街道 98373人、长白新村街道 95062人、延吉新村街道 98797人、殷行街道 191625人、大桥街道 114762人、五角场街道 142639人、江湾新城街道 7706人、五角场镇 108146人。
定海路街道　驻隆昌路54号，邮编200090。辖：十七棉工房第二、十九棉工房第一、十九棉工房第二、义德里、公助一村、中联村、民主二村、东白林寺、白洋淀、西白林寺、军工路、沈家滩、波阳路、定海路、定海港路、复兴岛、凉州路、海州路、爱国二村第一、爱国二村第二、隆昌21个居委会。
平凉路街道　驻吉林路1号，邮编200082。辖：四六、德铭、平乐、同乐、平三、庆华、纺三、明园村、怀德、江浦、公余、长安、上水、近胜、景星、丁太和、秦家弄、兰州、榆三、隆仁、斯文、三星、新康、福宁、吉祥、八埭头、心安坊、霍新、万新、锦杨苑、海杨、许扬32个居委会。
江浦路街道　驻许昌路1212号，邮编200092。辖：昆明里、昆明路819弄、辽阳、吴家浜、兰州新村、辽源新村、陈家头第一、蒋家浜第一、蒋家浜第二、张家浜、陈家头第二、陈家头第三、辽源二村第一、辽源二村第二、辽源三村、姚家桥、辽源一村、五环、辽源四村、金鹏、众和、又一村、大花园、星泰24个居委会。
四平路街道　驻鞍山五村14号，邮编200092。辖：控江路2026弄、鞍山三村、鞍山四村第一、鞍山四村第二、鞍山四村第三、鞍山五村、鞍山六村、鞍山七村、鞍山八村、抚顺路363弄、大连西路四弄、同济新村、密云路、公交新村、铁岭路50弄、铁岭路90弄、鞍一（2）、鞍山一村第一、鞍山一村第三、鞍山路310弄、金安、同济绿园22个居委会。
控江路街道　驻新宾路138号，邮编200093。辖：控一（1）、东方、欣辉、控江四村第一、控江四村第二、控江二村107弄、新宾路180弄、双阳、双花、控江路1197弄、新凤城、凤二（1）、凤三（1）、凤三（3）、凤三（4）、凤四、凤五、黄兴、凤南、凤新、凤二（2）、凤三（2）、控江路1200弄、望春花、凤城六村、大运盛26个居委会。
长白新村街道　驻长白路151号，邮编200093。辖：上理、小洋浜、内江大楼、图门路、长白路第一、长白路第二、长白一村、长白二村第一、安图新村、长白二村第三、松花新村、虬江新镇、民治路、内江路384弄、广远新村、控江路121弄、控江路18弄、松延、延东、松花江路95弄20个居委会。
延吉新村街道　驻水丰路387号，邮编200093。辖：敦化路、控江路645弄、控江七村、友谊新村、松花江路、舒兰路、内江新村、长白三村、延吉一村、延吉二三村、延吉四村、延吉五、六村、延吉七村、控江东三村、控江西三村、控江五村、杨家浜17个居委会。
殷行街道　驻包头路781号，邮编200438。辖：殷行一村、殷行二村、工农新村、工二（1）、工二（2）、工二（3）、工二（4）、工三（1）、闸一、闸二、开一、开二、开三、开四、市一（1）、市一（3）、市二（1）、市二（2）、市二（3）、市四（2）、国一（1）、国一（3）、国二（1）、国二（3）、民一（1）、市光三村第一、开鲁五村、开鲁六村、市光一村（2）、殷行路470弄、殷行路310弄、中原一村、闸殷路81弄、殷行路250弄、市光四村（3）、民星路600弄、工农四村（2）、工三（2）、工三（3）、工四（1）、中原路990弄、市光三（3）、市光四（1）、民一（2）、民星二村、国一（2）、国二（2）47个居委会。
大桥街道　驻眉州路871号，邮编200090。辖：仁兴街、方子桥、顺成里、杨家宅、华忻坊、永安、周家牌、富禄里、鸿德坊、恒德、锦州湾路、临青、双阳、引翔港、幸福村、长眉、宁武、河间、中王家宅、申新村、平眉、新华里、小木桥、渭南、宁国里、广杭、杭州路、银河苑、长阳新苑、富阳30个居委会。
五角场街道　驻政通路54号，邮编200433。辖：武东、五一、政民、建新、复旦一、国定一、铁路新村、四平、四平一、国年、国顺、国权、繁华、航天、五角场、翔殷、东郸、蓝天、三门路（1）、吉浦、南茶园、邯郸路、国权北路、仁德路、北茶园路、政通路第一、财大、国权路第一、文化花园29个居委会。
新江湾城街道　驻淞沪路698号，邮编200433。辖：政立路第一、时代花园2个居委会。
五角场镇　驻政立路55号，邮编200433。辖：国和（1）、市光、市光路第三、黑山、洪东、梅林、虬江、翔殷路491弄、梅花村、兰花村、长海、体院、长海一村、长海三村、浣纱三村、浣纱四村、浣纱六村、市京一村、市光路第二、民京路第一、国顺东路26弄、中翔、兰新、中原路99弄、长海二村、佳木斯路、佳木斯路315弄、中农新村、翔殷新村、教寓、佳泰31个居委会。
截至2005年12月31日，杨浦区辖11个街道、1个镇，306个居委会：定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、控江路街道、殷行街道、长白新村街道、延吉新村街道、五角场街道、四平路街道、新江湾城街道、五角场镇。
2010年1月10日，杨浦区获得“国家创新型试点城区”的殊荣，这也正式标志了杨浦区已完成了从“工业杨浦”向“知识杨浦”的华丽转型。杨浦区始终把科学发展、知识创新贯穿于城区发展，经过6年的转型，杨浦区以科教为特色、服务经济为核心的新型产业体系已经基本形成；固定资产投资规模已连续三年雄居中心城区之首。2008年，全区税收总收入首次突破100亿，区级可用财力从5年前的16亿跃升至70亿。金融危机形势严峻的2009年上半年，杨浦的知识产业却保持30%的增幅，区级财政收入增幅首次在上海全市中心城区中名列第一。城区“新生态”效应已然初显：曾经的“工业大杨浦”如今第三产业增加值比重已达76.4%，其中知识型生产性服务业实现增加值99.8亿元，成了上海经济发展的标志性亮点。
市委、市对于杨浦知识创新区开发建设的重要决策是杨浦新一轮发展的重大历史机遇。“知识杨浦”成为杨浦的主导城市功能，科技教育现代服务业和都市型产业成为杨浦经济社会发展的重要支撑。　 杨浦在完善地区基本居住功能的同时，加快集教育功能、服务功能与产业功能为一体的杨浦知识创新区建设，它依托高校校区、科技园区和公共社区的“三区联动”机制，抓住甲骨文、EMC2、百度等世界级科技巨擘陆续入驻的契机，形成了一个聚合了商业中心、跨国公司研发中心、科技公司、初创企业、风险投资、现代服务业企业、高校的“知识生态圈”，亦是上海的“都市硅谷”。
★★★完善江湾—五角场城市商业副中心的规划建设，使其成为名副其实的北上海旗舰商业中心
★★★加速内环大连路现代服务区－欧美广场，宝地商业广场，荣广商务中心，国歌纪念广场，西门子总部，德国大陆集团，海上海创意中心所组成的新兴CBD的建设与落成，它将与陆家嘴核心CBD和虹口北外滩CBD构成大上海CBD联动区域
★★★实行东外滩与复兴岛的开发建设，使其成为以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型高尚住宅和现代办公场所的滨江特色区域
杨浦知识创新区在空间上覆盖区域全境，以“三区联动”为发展的指导方针进行合作、互动。“大学的城市、城市的大学”－－－根据区域内高校的分布状况，高校校区规划为西区、东区和北区三个区域，西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心；东区规划以上海理工大学、上海水产大学为核心；北区规划以中国人民第二军医大学、上海体育学院为核心。另外复旦附中，交大附中，控江中学，杨浦高级中学，市东中学，同济大学第一附属中学，上海理工大学附中等上海名牌高中也云集杨浦。因而杨浦被称为上海的学术区。
杨浦注重大力发展绿化、加强环境保护、实施可持续发展战略。全区绿化覆盖率近20%，城市园林绿地面积达766公顷。区域内有共青森林公园、黄兴公园、杨浦公园、江浦公园等12家公园，占地面积达202公顷，已经成为百万杨浦居民生活休闲的好去处。其中，占地面积达115公顷的共青森林公园是上海中心城区最大的一座具有自然野外风光和竹韵秀色的公园，被评为“上海优美新景点”。
杨浦将以节兴市、繁荣市场，加快把自身建设成为先进的创意区、一流的科教区、优美的居住区、新兴的旅游区。
杨浦区商贸业发展相当迅猛，经济迅速崛起。现已形成五角场市级副中心、控江路区级商业中心、各大中高档居住区所杨浦区板块划分图附有的商业街所构筑的杨浦商业区域。在杨浦各个板块中，一大批国际和国内的大型商业企业已纷纷进入杨浦，上海第一百货、华联、友谊等集团和英国的百安居、法国的欧尚、的大润发已在区域内开设多家大型超市和购物中心，全区商业用房面积已达106万平方米。同时有力推动大连路总部研发集聚区的建设，大力吸引外资企业地区总部、投资公司、研发中心等落户杨浦，推进西门子、德国大陆集团及北美广场项目的建设，发挥大连路现代服务区总部研发集聚区的溢出效应以完全释放杨浦的经济活力。
而东外滩世博水门之一的复兴岛，将建设国际会议中心、国际康体中心、国际休闲娱乐中心、游艇俱乐部、水上巴士码头等景观建筑物。而位于江浦路末端的渔人码头将会建造一幢162米的塔楼“越鱼”，引进五星级酒店和甲级写字楼；一幢7层的综合商业体“游鱼”，涵盖许多大型商业机构，还有一个文化博物馆；这个长约700米的沿江区域全部作为公共岸线对外开。这些东外滩板块内的设施与规划将促成杨浦旅游业的蓬勃发展，将会为杨浦经济带来新的强力增长点。并且开发“东外滩”也是上海今后几年实现城市新一轮腾飞的重要举措之一，也是上海市重点开发黄浦江“4+1”地区中的一部分。到时，这里将和浦西滨江连成一片，构成一条立体的浦江风景线，打造上海又一个经济增长引擎。
随着2010年1月10日杨浦区获得“国家创新型试点城区”的殊荣，这也正式标志了杨浦区已完成了从“工业杨浦”向“知识杨浦”的为时6年的华丽转型，固定资产投资规模已连续三年雄居中心城区之首。在2009年上半年的金融形势严峻时期，杨浦的知识产业却保持30%的增幅，区级财政收入增幅首次在上海全市中心城区中名列第一。联合国副秘书长甘巴里说：“杨浦老工业城区转型和‘三区联动’策略，不仅可作为标志性的改革模式在中国其他地区运用，更可以指导世界其他地区实现经济的再飞跃。

大运盛城的小区参数

小区地址: 中山北二路99弄
开发商: 运盛（上海）房地产有限公司
物业公司: 联源物业
停车状况: 186个
物业管理费: 1.43元/平方米/月
装修状况: 毛坯
物业类型: 公寓
竣工时间: 2006-6-1